Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, ogłoszona 30 czerwca 2021 r., zainicjowana przez prezesa UOKiK, obowiązuje od 1 lipca 2022 r. Wprowadza ona Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który jest obsługiwany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG).
Celem wprowadzenia ustawy była ochrona kupujących nowe mieszkania, w szczególności w razie upadku firmy deweloperskiej lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Za cel długofalowy ustawodawca postawił sobie zwiększenie zaufania do branży deweloperskiej, która z uwagi na uwarunkowania rynkowe m.in. niemal całkowity brak budownictwa społecznego, odpowiada za większość rynku mieszkaniowego w Polsce.
W ostatnim czasie, mimo wciąż rosnącej liczby nowych mieszkań i gwałtownie rosnących stóp procentowych, popyt utrzymuje się na wysokim poziomie. Wpływa to na wzrost cen nieruchomości, niepokojący zarówno potencjalnych nabywców, jak i ekspertów. Ci ostatni obawiają się załamania na rynku, co może doprowadzić do niewypłacalności branży. Z tego powodu prezes UOKiK przedstawił propozycje zmian w ustawie, przyjęte następnie przez Radę Ministrów. Mają one zwiększyć ochronę nabywców nieruchomości.
Przepisy dotychczasowe
Dotychczasowe przepisy, za sprawą tzw. ustawy deweloperskiej z 2011 r., przewidywały ochronę nabywcy za sprawą obligatoryjnych wpłat na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Przenosiło to w dużym stopniu ciężar ryzyka z nabywcy na dewelopera. Jednak w praktyce stosowano często, mniej korzystne dla nabywców, rachunki otwarte. W takiej sytuacji środki mogły być zwolnione przez bank po zakończeniu etapu inwestycji. W konsekwencji nie minimalizowało to ryzyka utraty części środków wpłaconych na rzecz dewelopera, gdy ten upadnie w trakcie realizacji inwestycji lub nie przeniesie na nabywcę prawa własności nieruchomości.
Zasady działania DFG
Formalnie DFG nie będzie osobą prawną i reprezentować go będzie UFG lub jego organy. Finansowanie pochodzić będzie ze składek wpłacanych obowiązkowo przez deweloperów – ustawa określa ich wysokość oraz sposób wyliczenia (np. zróżnicowanie wysokości składki dla zamkniętego oraz otwartego rachunku powierniczego). Inne zawarte w niej mechanizmy umożliwiają także reagowanie na zmienną sytuację rynkową.
Co ważne, przepisy temporalne przewidują, że jeżeli przed wejściem w życie ustawy rozpoczęto sprzedaż i zawarto przynajmniej jedną umowę, zastosowane mają być przepisy dotychczasowe. Wówczas kupujący nie zostaną objęci ochroną DFG.
Kto zapłaci?
Trudno uznać za intencję prawodawcy wiązanie kosztu obsługi DFG z ceną finalną nieruchomości. Mimo wciąż rosnących dochodów notowanych przez branżę deweloperską (z powodu wyżej wspomnianych uwarunkowań rynkowych) uzasadnione są obawy, że koszt zwiększonej obsługi administracyjnej opisywanego zabezpieczenia deweloperzy będą chcieli przenieść na nabywców.
